今回は斜面地の集合住宅を扱います（写真はイメージ：ギリシャ サントリーニ島）
大きな欠陥があれば購入を見送るかもしれません。 （原文メール）
「お問い合わせメール」の終わりを、こう結ばれたS様。
実際は、契約は目前・・・
中古マンションの契約前インスペクションをお願いしたいと思います。（原文メール、太字強調はN研）
気に入って、調べあげて、逡巡して、納得して、そして、契約直前のインスペクション。
それを最後の判断材料に・・・もちろん、購入の最終判断が自己責任であることは、百も承知の上で。
既存（中古）住宅を選ぶ動機は人それぞれですが、購入の最終決断を目前に、インスペクションの結果に背中を押されたい思いというのも少なくありません。
目次
一般論よりライフスタイル ～ 斜面型マンションという選択
広いルーフバルコニーが全戸にあるというのが、斜面型マンションの特徴（写真はイメージ）
「万人向け」とは言えないけれど
斜面型マンション、つまり斜面地の階段状マンションは、どなたにもお勧めの住居形態とは言えません。
魅力は ～ 広いルーフバルコニー、眺望、陽当たり、独特の雰囲気・・・
こうしたマンションでは、各戸に広々としたルーフバルコニーがあり、そこからの眺望は独特のものがあります。陽当たりも良好なものが多いです。
各戸にアクセスする通路は一般に階段状ですが、路地空間のような雰囲気があり、その両側に住戸が並んでいて、モノによっては、あたかも南欧かどこかの斜面地の白い住宅群のような趣きさえあります。
斜面地の住宅群、サントリーニ島
難点は ～ 階段によるアクセス、形状による制約、建設コスト、そして、割高な管理費・修繕積み立て金・・・
しかし、マンションの購入検討者向けサイトなどで、よく指摘されるように、このアクセス自体が階段利用なので、高齢の方や歩行に支障のある方には向いていませんし、大きな荷物の搬出入にも適しているとは言えません。
（左）ギリシャの斜面地住宅の路地、（右）日本の斜面型マンションの通路
大規模な例では、斜行エレベーターを設けているところもありますが、一般には階段利用となります。
広いルーフバルコニーも、上階から覗かれるという皮肉を言う人もいます。庇に覆われていないルーフバルコニーは、最上階以外は、斜面型マンションでも、上部がセットバックしている板状（箱形）のマンションでも、そうしたものなのですけれど。
通風や湿気を言う人もいますが、そこはボイド（吹抜け）や平面形状の工夫、あるいは住棟の配列の計画などで対応しているケースが少なくありません。
躯体コスト（構造体のコスト）が板状のマンションより大きいとか、建物表面が板状（箱形）のものより大きいので仕上コストがかかるなどと言われますが、それならば、立地を比較して、地価を反映させて比較すべきでしょう。
それよりも、購入してからの管理費や修繕積立金が、普通の板状（箱形）マンションより割高になる傾向が強いこと、これは注意する必要があります。
決め手は「ライフスタイル」そして「管理」
斜面型マンションの遠景イメージ（兵庫県芦屋市付近）
そもそも、マンションとは駅近で、エントランスから住戸まではエレベーターですばやくアクセス、というのをお求めならば、斜面地タイプは選択肢に入らないでしょう。
そうした方は、むしろ板状（箱形）マンションの上部が徐々にセットバックしてルーフバルコニーとなっているようなマンションが向いているかも知れませんね。
階段アクセスはイヤだけれど、ルーフバルコニーは欲しい、という方向きの、上部セットバックのある板状マンションの例
このように、魅力と難点を併せ持つ階段状の斜面型マンションですが、この若い依頼者様ご夫婦は、当面は在宅ワークを主体にして生活され、将来は住替えも視野に入れつつ、一般の板状マンションにはない眺望や独特の雰囲気が気に入られての選択でした。
もちろん、中古ならではの価格の魅力という点もあります。
・・・（ルーフバルコニーに面する）この和室は洋室(テレワーク用の部屋)に改修し、押し入れは少し拡張してウォークインクローゼットにする予定です。（原文メール、改行省略、太字強調はN研）
斜面型マンションは、どなたにもお勧めというわけではありませんが、一方、普通の板状マンションにはない魅力があります。そこに惹かれる方々が、ご自分たちのライフスタイルに合う住まいとして、斜面型マンションを選択されるのでしょう。
在宅ワークという形態が一般化してきたこともあり、ライフスタイルに合うマンションを選択されるようになりつつあります。
また、それを裏で支えてくれるものとして、このマンション全体の管理がしっかりしていていることをご自身で確認されていました。
どんなに利便性の高いマンションでも、管理が行き届かなければ、やがて「老化」してゆき、住みづらくなるというのは、今やどなたでもご存じのことでしょう。
ここにも「意識の高い依頼者様」～ 知っておきたいこと、調べておきたいこと
依頼者様との事前のやり取りの中で、このマンションの築年数から、耐震性能のもととなる新・旧耐震基準のお話しをしたところ、さっそくお返事をいただきました。
耐震基準については存じており、該当物件が新耐震基準であることは確認しておりますが、念のため、もう一度確認してみます。（原文メール、太字強調はN研）
そして、さらに、
・最近の建物検査結果を確認させてもらっていること。
・近々に大規模修繕を実施することが決定されていることも確認済み。
・さらに、修繕積立金の状況についても確認済み。
など、建物の躯体としての健全性や、大規模修繕の計画や積立金の状況も調査されていました。その上で、
ある程度年数が経過した建物ですので、防水（漏水）や給排水設備の劣化は気になります。インスペクションで不具合等が発見されれば、リノベーションと同時に改修する予定です。（原文メール、太字強調はN研）
そこで、今回のインスペクションでは、特に、
・各部屋ごとの上階からの漏水有無
・建物自体の傾き(傾斜地に立っているため不安がある)
・給排水管の劣化状況（リフォームで交換する予定）
を、診て欲しいとのご希望でした。
契約前にご自身で調べられる内容は、しっかり確認されていて、その上で「特に診て欲しい点」をはっきり伝えられる依頼主様ご夫妻でした。
中古住宅ではよくある「残念なこと」
ただひとつ残念だったことは、このマンションは斜面地に建つ階段状マンションで、断面計画がかなり複雑であるにもかかわらず、正式な図面、特に断面関係の図面が入手できず、あるのは広告用のいわゆる「間取り図」しかなかったことでした。
・・・（図面類は）手元にありません。部屋の間取りは添付しましたが、必要であれば不動産屋にお願いしてみます。もし、入手できないとインスペクションに支障をきたしますでしょうか？（原文メール、改行省略）
と、いかにも申し訳なさそうなお返事をいただきました。
いえいえ、中古住宅ではよくあることです、お気になさらないで・・・と、お返事を差し上げたものの、本件のようなケースではちょっと残念。
この建物は、おそらく壁構造のRC（鉄筋コンクリート）造マンションですが、広告用「間取り図」では、躯体壁（コンクリート壁）と一般の間仕切壁（非耐力壁）の区分もされていません。
本件のような、斜面地マンションでは、通常の板状（箱形）マンションとは異なり、いわばルーフバルコニーの連続体となり、上階の住戸のルーフバルコニーには入ることができないため、断面関係の事前情報は入手しておきたいところではありました。
中古住宅のインスペクションでは、契約前の場合は、設計図が見せてもらえないことが多いです。
マンションの設計図（竣工図）は、管理組合が保管していることが多いのですが、共有部分を含む建物全体の設計図書を、たとえ将来の組合員となるかもしれない人であっても、開示することには慎重になるのでしょう。
該当する住戸の現在の所有者がお持ちの図面を不動産会社経由で見せていただけるかどうか、というところでしょう。
ここでもまた「図面はもらえませんでした」～ それならば上下を推定して、インスペクション
もらえなければ、断面を推定 ～「見えないところ」を想像する
そこで、拝見した広告用の間取り図と、現地で拝見できた範囲から、断面を推定することにしました。
もちろん、断面に関する情報はほとんどないので、本物の図面とは違っているでしょうが、断面の傾向だけはお分かりいただけるでしょう。
断面とは、高さ方向の構成や寸法、その建物の作られ方を示すものなので、建築の関係者であれば皆、平面図（間取り図）を見ながら、断面を考えるものです。
一般的な板状（箱形）のマンションであれば、平面図を積層して考えれば良いのでそれほど難しくはないのですが、本件は次の図に示すように、「各階平面が斜面に沿ってずれる」ことで、全戸に広いルーフバルコニーが確保されています。
斜面型マンションの例（模式図）、作図（以下特記なき図面とも）N研
この図のように、ルーフバルコニーが連続するので、依頼者様が懸念されているように、上階のバルコニーからの漏水や、上階水回りからの漏水の有無を観察する必要がありました。
上の図は、斜面型マンションの外観イメージ、いわば立面模式図のようなものですが、これを切断したものが断面図です。
（左）斜面地の路地をはさんで両側に住宅（ギリシャ）、（右）斜面型マンションの通路からの眺望（日本）
まるで断面の情報がない中での推定ですが、住戸の上下の重なりを推定したものが、次の図です。
斜面地マンション住戸断面説明用略図（断面関係の情報がないため、広告用間取り図からの推定）
ここではプライバシーに配慮して、拝見した平面図（間取り図）は載せませんが、住戸内にさらにレベル差があり、そこで敷地全体の斜面の傾斜と調整させていると推定しました。
さらに、ひとつの住戸の前面がL形となっていて、ルーフバルコニーが大きくふたつに分かれて、それが段差でつながっているという構成になっていました。
上の全体断面を、住戸内のこうした構成に注意して、もう少し詳しく描いてみると次のようになります。南北方向（斜面方向）に、２箇所で断面を切ってみました。あくまで推定ではあります。
住戸内部の各室の上下関係確認用略図（広告用間取り図からの推定）
リフォーム前に、「裏方」を診断する
前述のように、この依頼者様は、管理面などについては、できる範囲でご自分たちで調べられていて、リフォームの計画も立てられていました。
中古住宅のリフォームを行う前にインスペクションを行うことは、戸建て、マンションいずれの場合も、とても有効なことと私たちN研（中尾建築研究室）は考えます。
インスペクションなんて不要、と論を張る人たちもいるでしょうけれど、しかし、たとえば・・・
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さて、この依頼者様は、表面の仕上げなどの経年劣化（はがれ、よごれなど）のようなものより、①漏水、②傾き、③給排水管の劣化、などに関心をお持ちでした。
直上・直下を推定しながら診断する ～ 斜面型マンションのインスペクション
斜面型マンションも上下に住戸が積み重なって「集合住宅」となっていますが、普通の板状（箱形）のマンションと違うのは、斜面に沿って住戸がずれて（スライドして）重なっている、という点です。その一例が、先ほどの本件の全体断面の推定図です。
そのため、該当住戸の直上階や直下階の関係が、普通の板状（箱形）マンションとはかなり異なっています。板状（箱形）マンションでも、上の方がセットバック（後退）して、直上がルーフバルコニーという住戸もありますが、斜面型はセットバックの連続です。
和室上に上階のバルコニー、キッチン上に上階の和室・・・スライドしてゆく住戸内レイアウト
次の図と写真は、先ほどの2つの推定断面のひとつで、ルーフバルコニーの状況、室内の天井、キッチンの給排水などを確認したものです。
和室・LD・キッチンそして洋室（個室）まわり（断面は推定作成のもの）
現在の和室は、窓側二方面がルーフバルコニーに面していて、比較的独立性もあるので、ここを在宅ワーク用の洋室にリフォームすることをお考えでした。
直上が上の階のルーフバルコニーなので、押入れも含め入念に天井を観察しました。
また、床の畳をめくって、床下を確認しました。
この和室の直下は下階のキッチンとLDにあたります。その天井は直天井（天井裏がなく、床のコンクリートの裏側がそのまま下階の天井）なので、床の遮音には注意が必要です。そのため、もし床をフローリングに改修する場合は、管理組合での申し合わせ事項（床材の遮音性能の制限など）がある場合も多いので、改修工事の前に組合に確認する必要があります。
和室部分は洋室に改修予定（写真はイメージ）
住戸奥（推定断面図の左側）にある洋室の直上には、上階のキッチンがあり給排水管があるので、こちらの天井もしっかり確認しました。こちらの天井も直天井でクロス仕上げでした。
一方、当該住戸のキッチンについては、依頼者様が気にされていた給排水管を見るために、流し台下側面の点検用パネルを外して、内部を確認しました。ここにある排水管は、背後のコンクリート壁（耐力壁）を貫通して、裏側の洋室のPS（配管スペース）を経由して床下に通っていました。そこから先は、玄関の外にあるMB（メーター・ボックス）に達して、共用部分に接続するのでしょうが、この時点では設備図面もないため、報告書に注意書きをしておきました。
依頼者様は、キッチンのリフォームもお考えで、場合によっては給排水管も更新したいとのことなので、契約後は設計図面の中の給排水設備図を受領して、配管の専有・共用の管理区分点を業者に知らせる必要があります。
防水と断熱を推定する
さて、現和室の外側のルーフバルコニーですが、こちらも設計図面、特に矩計（かなばかり＝断面詳細）図があれば容易に分かるのですが、やはり図面はないので、現状の確認とそこからの推定です。
屋上（ルーフバルコニー）と外壁：屋上は防水層の上に断熱材（外断熱）として押えコンクリート仕上げ、外壁は内側に断熱ボード打ち込み
ルーフバルコニー表面に見えているのは押えコンクリートで、これはその下のアスファルト防水を保護するためのコンクリートです。この押えコンクリートには金網を入れてひび割れを防ぎ、さらに伸縮目地によってコンクリートが寒暖差で膨張したり収縮したりするのを吸収させるようにするのが一般的です。
それでも押えコンクリートの表面にはクラック（ひび割れ）が見られますが、実際の防水はその下にあるアスファルトの防水層が担うので、表面にクラックがあるからと言って直ちに漏水の恐れがあるわけではありません。
ただし築後年月を経た屋上なので、次の大規模改修の際に改修される予定のようです。改修方法は、今後管理組合から住民に説明があるでしょうけれど、おそらくこの押えコンクリートをいったん剥がしてというのはとても大変なので、そうせずに、現在の押えコンクリートの表面を高圧洗浄して、伸縮目地を撤去処理した上で、塗膜防水とするようになるのではないかと思います。
ここでさらに推定できることは、ルーフバルコニーの直下にLDがあるのですが、そこが直天井になっていることから、屋上の断熱は、室内側ではなく、防水層の側、つまり外断熱となっているのだろうということです。
さらに、浴室の天井裏からの観察で、外壁はコンクリート外壁の内側に断熱ボードがあるのが見えたので、外壁は他の部分も含めて内断熱となっていると考えられました。
LD上にルーフバルコニー、下は下階の玄関と水回り・・・こちらもスライドする平面
この浴室のある水回り（WC、洗面脱衣、浴室）は、2つの推定断面のもうひとつの方にあり、次の図と写真のように、玄関をはさんで、ルーフバルコニーに面するLDにつながっています。
和室・LD・玄関そして水まわり（WC、洗面、浴室）について（断面は推定作成のもの）
先ほどの和室と同様、このLDの半分は上階のルーフバルコニーの下になります。こちらも、漏水跡の有無を中心に、入念に天井を観察する必要がありました。
また、間取り図からの推定ですが、水回り（WC、洗面脱衣、浴室）部分の下には住戸がなく、躯体の下は地盤となっているはずです。おそらく、この部分を配管ピットとしているのでしょうけれど、水回りの床には床下点検口がありませんでした。
現在のマンションでは、こうしたところには床下点検口は当然設けますが、この時代のマンションにはないことも多いです。依頼主様は、配管も含めて更新をお考えでしたから、改修の際には、水回りの床の合板をいったん剥がすことになるでしょう。
最近のマンションの例。最近では一般に、給排水管の点検ができるよう点検口が設けられています。右はPSの内部。
依頼者様は、漏水の他、建物が傾いていないかという懸念もお持ちでしたので、主要な室の床勾配を確認しました。壁面の傾きについては、レーザー水平器を壁の交差部などに照射して傾きがないことを確認していただきました。
「傾き」の確認例：左から、玄関床、キッチンカウンター、戸建て階段、レーザー水平器（床、壁）
その他、中古住宅で気をつけたいこと
玄関横の物入れ上部には、分電盤がありました。ここにはブレーカーが納められていて、契約アンペア数を確認することができます。
築年数の古い中古マンションのリフォームでは、電気の契約容量が問題になることがあります。
中古マンションの場合、電気の契約容量が30アンペア以下ということも少なくありませんが、一般には40～60アンペアの容量が望ましいでしょう。
もちろん、世帯構成や生活スタイルの違いや、どのような家電製品を使うかによっても異なります。（よく言われるのが、オール電化やIH調理機器、食洗機、電気式床暖房などまで考える場合は、60アンペア以上を確保）
しかし、マンションの場合は、建物全体の電気の供給量が決まっているので、マンション全体で余力がないと、契約容量を増やすことができません。
リフォームに先だって、どのくらいの電気容量が必要になりそうかを把握した上で、現状では不足していると判断される場合は、容量を増やすことができるかどうか、マンションの管理組合に事前に確認しておくとよろしいでしょう。
分電盤（左）、室内増設配線の状態
そして、やはり「マンションは管理を買え」
こうして、住戸内部をはじめ、ルーフバルコニーやそこから見える外壁などを中心に拝見し、玄関のポーチやアクセス部分、そして共用通路の清掃・整理状況も確認しました。
通路などの床のタイルは竣工時のもののままですが、清掃はしっかりできていました。
中古マンションでは、共用部分の清掃や駐輪場・ゴミ集積場の清掃・整頓、外構の手入れ状況などは、必ず確認しましょう。
さらに、給排水設備など、定期的な設備管理状況も確認しておきたいところです。
・・・また、大がかりな建物検査をした結果を特別に見せて頂いております。耐震性については問題ないとのことですが、共用部の防水性等を指摘されたため、令和○年に大規模修繕を実施することが決定されております。修繕積立も○億○千万円あるため、追加の支出はないとの事です。（原文メール、改行省略、一部数値非表示、太字強調はN研）
依頼者様は、修繕積立金の積み立て状況や、大規模修繕の実施についても確認されていました。
やはり「マンションは管理を買え」・・・中古マンションの購入時の注意点をまとめておきましょう。
①日常および定期的な維持管理は適切に行われているか
②長期修繕計画が作成され、計画にもとづいて修繕積立金が積み立てられているか
③「マンションのふたつの高齢化問題」に直面していないか（住民の高齢化と建物の老朽化）
④対象住戸に、管理費や修繕積立金の滞納はないか
⑤マンションの竣工図書は保管・維持されているか
これらについて、もう少し詳しくは、
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中古住宅（戸建て、マンション）の購入の前に ～ 知っておくこと、調べておくこと
住宅の購入に際して中古住宅を検討する動機はさまざまですが、以前に比べて、より積極的に中古戸建て、中古マンションを選ぶ方も増えてきました。 このところ、都市部を中心に、新築住宅の価格高騰や ...
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を、ご覧ください。
そして、診断翌日に、いただいたメールに、
・・・こちらこそ、長い時間に渡る丁寧な作業有難う御座いました。（原文メール）
さらに、報告書を提出した後日にいただいた「アンケート」の『ひとこと』欄に、
良心的な価格で、丁寧に調査していただけて満足です。ありがとうございました。（原文手書き、改行省略）
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